Reactie college op advies ASD over Programma Wonen

Datum: 9 juli 2020

Samenvatting advies ASD

Het Programma Wonen geeft een heldere toekomstgerichte visie op het wonen in Nuenen. De ASD waardeert de actieve rol die de Gemeente op zich wil nemen om de komende jaren het woningaanbod in Nuenen beter aan te passen aan de woningvraag. Met behulp van een extern bureau zijn de huidige cijfers en de te verwachten trends in kaart gebracht en wordt verder gekeken dan uitsluitend het domein wonen. Het is een goede, leesbare en bruikbare
bouwsteen voor de omgevingsvisie en plannen. Volgens de ASD kan de waarde verder toenemen door aandacht te geven aan de volgende opmerkingen, vragen en adviezen.

1. Advies: een beter inzicht dat voor wonen de beschikbaarheid van woningen alleen onvoldoende is. Betaalbaarheid en de beschikbare zorg bij senioren zijn minstens zo belangrijk.
2. Advies: een beter zicht op de verantwoordelijkheid van de Gemeente voor haar inwoners; wat zijn wettelijke taken en wat zijn keuzes
3. Advies: meer en gericht aandacht voor starters en 1 en 2 persoons huishoudens, veelal in de relatief afwezige leeftijdsgroep 18-45 jaar, opdat ook zij een geschikte en betaalbare woning kunnen vinden. Betaalbare starterswoningen zijn dan een optie, mits ze ook voor de volgende eigenaar betaalbaar blijven. Zonder maatregelen lukt dat waarschijnlijk niet. Dan wordt de woning weer onttrokken aan de doelgroep. Wat is de meest effectieve manier om dat tegen te gaan? De nota doet het voorstel van een anti-speculatiebeding met verplicht langer wonen. Vraag: Is erfpacht dan een beter idee?
4. Advies: meer aandacht voor sociale woningbouw en vrije sector huren.
5. Er is bij velen, o.a. jongeren en ouderen, een sterke vraag naar wonen in de nabijheid van voorzieningen. Om zoveel mogelijk inwoners ter wille te kunnen zijn is grondgebonden bouwen in en rond de centra met voorzieningen af te raden. Hoger-bouw met een hogere bevolkingsdichtheid biedt de mogelijkheid tot een gebied met meer activiteiten, meer voorzieningen, meer levendigheid en frequent openbaar vervoer. Zowel overdag als ’s avonds kunnen daar dan meer mensen gebruik van maken. Er zijn veel geslaagde voorbeelden van centra met hoger bouw. Advies: Accepteer en stimuleer dat hoger bouw het uitgangspunt wordt voor de centra (o.a.centrum, Kernkwartier).
6. Met de gewenste transformatie en de komst van de omgevingswet kan een overheid haar doelen alleen nog halen door de problemen integraal te benaderen en te helpen oplossen. Benadruk nog meer en laat nog beter zien dat de nota een onderdeel vormt van een keten die, alleen in onderlinge samenhang, kan bijdragen aan voor de inwoners geschikt wonen.
7. Veel inwoners in Nuenen zijn financieel sterk en/of kunnen uitstekend voor zichzelf opkomen en doen en willen dat ook. Anderen hebben moeite met hun plaats in de maatschappij, hun inkomen, met het voor zichzelf opkomen en met de van hen ge-vraagde participatie. Zonder hulp redden ze het niet. Voor de mensen die net beginnen met werken of niet vermogend zijn of voor het eerst gaan samenwonen moet de gemeente borgen dat zij inderdaad gelijke rechten hebben. Schrijf de plannen en de regels in deze nota zodanig, dat alle inwoners gelijke rechten hebben.
8. Ouderen willen niet graag hun woning verlaten en als dat al noodzakelijk is, dan wel graag in dezelfde buurt blijven wonen. Splitsing van deze woningen kan dan tegemoet komen aan de wensen naar kleinere en levensloopbestendiger woningen voor deze ouderen en/of starters. Misschien kunnen de corporaties in deze een rol gaan spelen. Advies: Overweeg of de Gemeente een actieve rol kan spelen bij het opkopen van de-ze woningen en het (laten) verbouwen of dat de Gemeente actief private partijen stimuleert en/of faciliteert die de conversie ter hand te nemen.
9. De onderbouwing van de nota is gebaseerd op de Woonopgavekaart 2018, gebaseerd op gegevens van voor 2018. Dit cijfermateriaal houdt nog geen of onvoldoende rekening met de (honderden) arbeidsmigranten, het recht van vrije vestiging en de regionaal geldende urgentieregeling. Deze aantallen zijn te groot om te negeren.
10. Het lijkt niet redelijk, en wettelijk twijfelachtig, dat een Gemeentelijke baatbelasting kan worden opgelegd aan inwoners die niet meedoen met een gewenste transitie. Advies: Kijk welke maatregelen wel kunnen worden gebruikt om woningeigenaren te verleiden (carrot) of te ontmoedigen (stick) om mee te doen met de gewenste energietransitie.
11. Loten maakt een wachtrij niet korter en negeert de lengte van de wachttijd van de ingeschrevenen. Vraag: Waarom is loten een betere strategie om de wachttijd te reduceren dan de tot nu toe gehanteerde wachtrij op basis van inschrijftijd?
12. Advies: De nota wordt breder als ook expliciet aandacht wordt gegeven aan de ontwikkeling van tiny houses en woongroepen.

Reactie van het college op de vragen en adviezen van de ASD

Ad 1. In het Programma Wonen is aandacht voor al deze aspecten, alleen de volgorde is anders. Beschikbaarheid is de eerste prioriteit, dan volgt betaalbaarheid.

Ad 2. Wettelijke verplichtingen worden uiteraard sowieso opgepakt; dit beleidsstuk bevat grotendeels beleidskeuzes die de gemeente kan maken.

Ad 3. Voor deze doelgroep willen we o.a. meer sociale koopwoningen aan de woningvoor-raad toevoegen. Om nieuwbouw in het sociale segment voor lange tijd voor dit prijs-segment te behouden, stellen we waar mogelijk een minimale instandhoudingstermijn in bij realisatie van 30% sociaal: bij sociale koop geldt een termijn van minimaal 5 jaar. Erfpacht willen we niet invoeren; dit maakt de complexiteit groter, maar lost het probleem niet of nauwelijks op. Verder hebben we de starterslening geïntroduceerd.

Ad 4. Het toevoegen van vooral sociale woningbouw en mindere mate vrije sector huur maakt expliciet onderdeel uit van het Programma Wonen. Bij nieuwe plannen sturen we actief op het aandeel sociaal, binnen al bestaande afspraken proberen we het aandeel sociaal te verhogen. Nieuwbouw vrije sector huur wordt aangeboden in Nuenen-West en Luistruik.

Ad 5. De thematiek rond hoger bouwen nemen we in beschouwing in een separaat traject.

Ad 6. De verbondenheid van het wonen met andere beleidsterreinen hebben we in het Programma op diverse plaatsen aangegeven. Niet voor niets vormt het stuk een bouwsteen voor de Omgevingsvisie, waarin veel meer facetten met elkaar worden verbonden. We hebben er omwille van de inhoudelijke focus toch voor gekozen een sectoraal programma te maken.

Ad 7. Gelijke rechten voor inwoners is uiteraard altijd het uitgangspunt. Kern van dit woonbeleid is juist dat we doelgroepen die het lastiger hebben op de Nuenense woning-markt willen helpen.

Ad 8. De vastgoedeigenaar is primair aan zet (corporatie of coöperatie). De Gemeente faciliteert dit o.a. via splitsingsbeleid. De gemeente ziet in deze momenteel geen rol om vastgoed aan te kopen.

Ad 9. Het onderzoek uit 2018 houdt wel degelijk rekening met de genoemde zaken. Arbeidsmigranten vormen een specifieke doelgroep. Op basis van regionaal onder-zoek zijn cijfers sinds kort bekend en in het Programma verwerkt.

Ad 10. Bij verduurzaming van de bestaande woningvoorraad zetten we primair in op het beter informeren en faciliteren van particuliere woningeigenaren. Mocht dit weinig effect hebben, dan pas overwegen we ander instrumentarium in te zetten.

Ad 11. Loten wordt al toegepast op slechts een deel van vrijkomende sociale huurwoningen in Nuenen. Het maakt de druk op de markt inderdaad niet minder. Voor mensen zonder lange inschrijfduur, zoals jongeren, worden slaagkansen hierdoor wel groter. Het zorgt dus voor een andere verdeling van schaarste.

Ad 12. Dit is opgenomen.