Centrumontwikkeling

Een aantrekkelijk centrum met goede voorzieningen en waar het prettig is om te verblijven. Dat is een belangrijke ambitie voor de gemeente Nuenen. Het functioneren van het centrum is een terugkerend onderwerp in diverse beleidsstukken van de gemeente. In onze omgevingsvisie Nuenen (2021) staat de opgave om te komen tot ‘een nog aantrekkelijker centrum van Nuenen’. Maar ook in de Centrumvisie uit 2010 is een vergelijkbare ambitie en visie beschreven.

Op deze pagina vindt u alle informatie over de ontwikkelingen in het centrum. 

Als u vragen heeft over de centrumontwikkeling, neemt u dan contact op met Jessica de Vrees of Anne Goossens via telefoonnummer 040 263 16 31.

Start - 2020

Vanaf 2020 zijn we in overleg met vastgoedeigenaren in het gebied Parkstraat en omgeving (e.o.) en het centrummanagement om dit gebied te ontwikkelen. Op basis van de Centrumvisie 2010 is er een ‘schuifpuzzel’ ontstaan. In deze schuifpuzzel krijgen de supermarkten in het gebied Parkstraat e.o. een andere locatie en kunnen extra woningen worden toegevoegd. Helaas is gebleken dat een gezamenlijke financiële ontwikkeling van deze schuifpuzzel niet haalbaar is. De gemeente en de vastgoedeigenaren hebben echter nog wel de intentie om te ontwikkelen.

Vervolg - 2022

In het coalitieprogramma 2022 – 2026 hebben de coalitiepartijen in de gemeenteraad uitgesproken de regie te willen voeren en de Centrumvisie uit 2010 te willen actualiseren. Nieuwe ontwikkelingen zijn nodig voor een aantrekkelijk en toekomstbestendig centrum, maar moeten wel op elkaar afgestemd zijn. Om de afzonderlijke ontwikkelplannen beter, makkelijker en sneller te kunnen toetsen op hun bijdrage aan het centrum ontbrak een duidelijk en overzichtelijk kader dat zowel de gemeente als de vastgoedeigenaren kan helpen bij het realiseren van de ontwikkelingen.

Vlekkenplan+ Centrum Nuenen - 2023

Om dit kader op te stellen, hebben we het zogeheten Vlekkenplan+ Centrum Nuenen 2023 (hierna: Vlekkenplan+) uitgewerkt. Hiervoor hebben we bestaande uitgangspunten uit gemeentelijk vastgesteld beleid voor het centrum van Nuenen gebundeld per deelgebied.

Participatie

Het Vlekkenplan+ is tot stand gekomen in samenwerking met vastgoedeigenaren uit het gehele centrum en het centrummanagement. In november 2022 zijn alle eigenaren van bedrijfsmatig vastgoed uitgenodigd voor een bijeenkomst en hebben wij een toelichting op het proces gegeven. In januari 2023 is deze groep weer uitgenodigd en is het Vlekkenplan+ inhoudelijk besproken.

Als bewoner van of ondernemer in het centrum van Nuenen gaat u direct de gevolgen van nieuwe ontwikkelingen ervaren. Daarom informeren wij u graag over de inhoud van het Vlekkenplan+. Met name de stappen in het vervolgproces kunnen voor u interessant zijn.

Proces vaststelling Vlekkenplan+

Het college van Burgemeester en Wethouders heeft het Vlekkenplan+ ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad. Op 1 juni 2023 heeft een beeldvormende raadsbijeenkomst plaatsgevonden en op 14 september de oordeelsvormende raadsvergadering. In de besluitvormende raadsvergadering van 21 september heeft de raad besloten het Vlekkenplan+ vast te stellen.

Terugkijken oordeelsvormende raadsvergadering

Terugkijken besluitvormende raadsvergadering

De documenten Vlekkenplan+ voor het centrum, Toelichting op het vlekkenplan+ voor het centrum en het raadsvoorstel zijn hieronder te raadplegen.

Vlekkenplan+ voor het centrum

Toelichting op het vlekkenplan+ voor het centrum

Raadsvoorstel

Vervolg uitwerking ontwikkelplannen

Nu de gemeenteraad het Vlekkenplan+ heeft vastgesteld kunnen de vastgoedeigenaren (of ontwikkelende partijen) verder gaan met hun planvorming. De ontwikkelende partijen zullen gedurende dit proces informatie met omwonenden en ondernemers delen en/of bespreken. Hoe en wanneer zij dat doen, is nadrukkelijk de verantwoordelijkheid van de ontwikkelende partij. De rol van de gemeente is om het initiatief te toetsen aan onder andere de kaders uit het Vlekkenplan+. De gemeenteraad heeft daarnaast een besluitvormende rol bij de vaststelling van een nieuw omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan).

Van Vlekkenplan+ naar actualisatie Centrumvisie

Naast de concrete ontwikkelingen door vastgoedeigenaren volgt de gemeente haar eigen proces om op basis van het Vlekkenplan+ de Centrumvisie te actualiseren. Het Vlekkenplan+ is hierin de eerste stap.

De tweede stap is het uitwerken van een omgevingsprogramma voor het centrum. Een omgevingsprogramma is een nieuw instrument onder de (nog in te voeren) Omgevingswet. Een omgevingsprogramma bevat uitvoeringsgerichte maatregelen om een ambitie te bereiken. In dit geval is de ambitie een nog aantrekkelijker centrum van Nuenen.

Voor dit omgevingsprogramma gaan we in de eerste helft van 2024 aan de slag. Dit is de eerste keer dat we in Nuenen werken met een omgevingsprogramma. Daarom is nog niet bepaald hoe dit proces eruit ziet en kunnen we hiervoor geen strakke planning afgeven. Wanneer hier meer duidelijkheid over is leest u het hier.

Hieronder vindt u de verslagen van de stakeholderbijeenkomsten

Verslag Stakeholdersbijeenkomst centrumontwikkeling Nuenen 17 januari 2023

In de bijeenkomst van 25 november 2022 hebben we u geïnformeerd over het proces om te komen tot een Vlekkenplan+ voor het centrum van Nuenen. U heeft aangegeven dat u toen de inhoud heeft gemist. Voorafgaand aan de bijeenkomst op 17 januari 2023 hebben wij u het concept Vlekkenplan+ toegestuurd. Tijdens de bijeenkomst hebben wij u met een presentatie verder geïnformeerd over de inhoud en betekenis van het Vlekkenplan+.

Tijdens de bijeenkomst is er ruimte geweest voor het stellen van vragen. De gestelde vragen en gemaakte opmerkingen hebben geleid tot aanscherpingen in het Vlekkenplan+. In dit verslag komen deze vragen en bijbehorende antwoorden terug.

Het Vlekkenplan+ Centrum Nuenen is

  • Een eerste stap om te komen tot een actualisatie van de Centrumvisie 2010. Dit krijgt nog een vervolg in het op te stellen omgevingsprogramma Centrum;
  • Een herbevestiging van bestaand beleid;
  • Een visie op hoofdlijnen voor het gehele centrum;
  • Een visie op de functionele structuur en ruimtelijke kwaliteiten in zijn algemeenheid. Er wordt niet gesproken over bouwhoogtes of stedenbouwkundige inrichtingsmogelijkheden. Dit is voor de nadere uitwerking per ontwikkelinitiatief;
  • Een actueel integraal kader voor initiatiefnemers van ontwikkelingsplannen;
  • Een kaart met een toelichting.

Gestelde vragen en antwoorden

De vragen zijn geclusterd en worden per onderwerp beantwoord.

Kan de gemeente de plannen en wensen van eigenaren inventariseren? Zodat eigenaren wellicht samen op kunnen trekken om tot een mooi plan te komen.

Ja, wij kunnen een inventarisatie maken. Dit pakken wij begin mei op.

Hoe blijven de ondernemers goed bereikbaar als de straat autoluw wordt en straatparkeren wordt verminderd?

Onze ervaring is dat mensen het prettig vinden om voor de deur te parkeren. Waarom wordt dit gereduceerd?

Het centrum blijft deel uitmaken van het totale gemeentelijke verkeersnetwerk en dus toegankelijk voor autoverkeer. Autoluw betekent namelijk niet helemaal géén autoverkeer, maar minder autoverkeer. Dat willen we vooral proberen te bewerkstelligen door een verbetering van de openbare ruimte voor langzaam verkeer. Eigenlijk moet de omgeving dus vooral leefbaarder worden. Straatparkeren hangt daar wel mee samen, maar het verminderen is geen doel op zich. Het gaat met name om parkeren op de juiste plekken, bij voorkeur minder versnipperd en meer geconcentreerd.

Wat als een huurder opzegt?

Het huidige bestemmingsplan blijft geldig tot het nieuwe Omgevingsplan wordt vastgesteld. Wel adviseren wij u om de nieuwe huurder te informeren over het Vlekkenplan+.

Nieuwe plannen zijn zowel door u als de huurder altijd bespreekbaar met de gemeente.

Waarom moet de detailhandel weg uit de Berg?

Wat betekent een compact centrum voor detailhandel?

Waarom detailhandel laten verdwijnen onder dwang van de gemeente? Maak de Parkstraat zo aantrekkelijk dat iedere winkelier daar wilt zitten. Krijg je zo dan niet een natuurlijk verloop?

Waarom moet alle detailhandel weg uit de Berg? Kan de “gerichte” detailhandel niet blijven? Winkels waar mensen gericht naar toe gaan en in verhouding ook weinig klanten hebben zoals bijvoorbeeld Billekens Licht & Advies, Meulendijks etc. Zo’n zaak heeft geen toegevoegde waarde in een winkelcentrum en moet het ook niet hebben van loop.

In het definitieve Vlekkenplan+ is verminderen van detailhandel op de Berg opgenomen. Hoe dit wordt vormgegeven wordt later uitgewerkt in het Omgevingsprogramma.

Momenteel is het centrum vrij uitgestrekt en is de detailhandel versnipperd. Voor een economisch toekomstbestendig centrum, waar de bezoeker langer verblijft en wordt verleid tot een combinatiebezoek, dient het centrum compact te zijn.

De Parkstraat is aangewezen als het concentratiegebied voor detailhandel in het centrum van Nuenen. Daarvoor in de plaats zijn er bijvoorbeeld op de Berg weer kansen op het gebied van cultuur, horeca, kleinschalige bijeenkomst- en logiesfuncties. Mede door de nieuwbouw van Van Gogh Village museum (voorheen Vincentre). Al dan niet gecombineerd met de functie wonen.

Als detailhandel als functie op de Berg niet meer mogelijk wordt gemaakt en alleen wordt toegestaan op de Parkstraat, wordt de huurprijs in de Parkstraat hoger. Wanneer een winkelier op de Berg wil uitbreiden is dit niet meer mogelijk en wordt hij gedwongen om te verhuizen naar de Parkstraat met als gevolg vele hogere huisvestingslasten.

Als detailhandel als functie verdwijnt wat gebeurt er dan met de waarde van het vastgoed? Als deze waarde daalt wordt dit dan gecompenseerd door de gemeente?

De waarde van vastgoed is geen sturingsinstrument bij het opstellen van het Vlekkenplan+. Als gemeente beogen wij een aantrekkelijk en toekomstbestendig centrum uit het algemeen belang.

In het definitieve Vlekkenplan+ is verminderen van detailhandel op de Berg opgenomen. Hoe dit wordt vormgegeven wordt later uitgewerkt in het Omgevingsprogramma waarin wij het beleid verder uitwerken in maatregelen (wat en hoe). In het Omgevingsplan worden uiteindelijk de regels juridisch vastgelegd (vergelijkbaar met een bestemmingsplan). Tijdens beide processen vindt een participatietraject plaats.

Effecten op het vastgoed zijn nog niet aan de orde in deze fase. De waarde van vastgoed en de hoogte van huurprijzen zijn bovendien het gevolg van marktwerking. Er zijn vele factoren die hier invloed op hebben.

Hoe gaan jullie zorgen dat er loop wordt gecreëerd van de Parkstraat via het Park naar de Berg?

We willen het functioneren van het centrum verbeteren in een samenwerking van de gemeente met ondernemers en vastgoedeigenaren. Ook de herinrichting van de openbare ruimte kan hier onderdeel van uitmaken. Verdere uitwerking volgt o.a. in het Omgevingsprogramma.

Proces

1. Concept Vlekkenplan+ aanpassen tot een definitief Vlekkenplan+.

2. Besluitvorming door College van B&W – 28 februari 2023

3. Bespreking in oordeelsvormende gemeenteraad – 30 maart 2023*

4. Besluitvorming in besluitvormende gemeenteraad – 6 april 2023*

Hierna volgt:

  • Planvorming door ontwikkelende partijen
  • Participatie bij planvorming door ontwikkelende partijen
  • Beoordeling en besluitvorming van deelplannen door gemeente

De projecten Bouwgids en Kloostertuin staan los van het Vlekkenplan+ en doorlopen ieder hun eigen traject en planning.

* De gemeenteraad bepaalt zelf haar agenda

Afspraken

  • U krijgt de mogelijkheid tot het stellen van schriftelijke vragen en opmerkingen tot 24 januari 2023. Deze kunnen worden gemaild aan bedrijfscontact@nuenen.nl.
  • Na 2 februari sturen wij u het verslag toe. Hierin komen ook de gestelde vragen/opmerkingen en antwoorden terug.
  • U ontvangt de definitieve stukken als deze naar de agendacommissie van de gemeenteraad zijn verstuurd.
  • Zodra het bekend is, ontvangt u van ons informatie over de planning van de raadsvergaderingen (oordeelsvorming en besluitvorming).
  • Na raadsbesluitvorming ontvangt u van ons een terugkoppeling hierover.

Bij vragen of opmerkingen kunt u contact opnemen met Jessica de Vrees, Ingrid Bussemakers en/of Anne Goossens via het algemene nummer 040 2631 631.

Verslag Stakeholdersbijeenkomst centrumontwikkeling Nuenen 25 november 2022

Een aantrekkelijk centrum met goede voorzieningen en een goede verblijfskwaliteit is de ambitie.

Zonder samenwerking met ondernemers en vastgoedeigenaren komen ontwikkelingen niet van de grond. In 2020 zijn wij daarom gestart met een aantal vastgoedeigenaren en ondernemers in de omgeving Parkstraat en De Smidse met een verkenning naar de mogelijkheden voor ontwikkeling van dit deel van het centrum. Deze samenwerking willen wij nu uitbreiden naar de Berg en Vincent van Goghstraat.

Tijdens de bijeenkomst is een toelichting gegeven op dat wat van 2020 tot nu is gebeurd en hoe we daar verder vervolg aan willen geven.

Samenwerking Parkstraat en omgeving

Uit een ambtelijke evaluatie in 2019 van de Centrumvisie 2010 bleek dat het geschetste wensbeeld nog steeds actueel is. Er is toen voor de Parkstraat en omgeving gestart met een onderzoek naar de mogelijkheden voor een gezamenlijke ontwikkeling van dit gebied. Met de grootste stakeholders uit dit gebied is daarna ook gezamenlijk geconcludeerd dat de knelpunten en visie uit 2010 nog steeds actueel zijn. Kanttekeningen die hierbij genoemd zijn: het functioneren van het Parkhof, ligging van de HEMA en de transformatie van woningen aan de Parkstraat.

Het Architecten Collectief Nuenen (ACN) heeft in juni 2020 een vlekkenplan getekend. Hierin werden de belangrijkste opgaven als een schuifpuzzel duidelijk. Onder leiding van een externe, onafhankelijke adviseur is een kopgroep gevormd die zich heeft gebogen over de mogelijkheid deze opgaven in financiële gezamenlijkheid aan te pakken. Hierin zaten de partijen met de grootste individuele opgaven onder leiding van het voorzitterschap door het ACN. De gemeente had hierin geen regie, maar was wel deelnemer aan het overleg.

In april 2022 is hierover geconcludeerd dat de kopgroep inhoudelijk nog steeds gecommitteerd is aan de visie. Echter, een gezamenlijke financiële aanpak is niet haalbaar.

Coalitieprogramma 2022-2026

Onderstreept  belang van aantrekkelijk centrum:

  • Wens actualisatie centrumvisie 2010
  • Wens regierol van de gemeente

Vlekkenplan+

Om uitvoering te geven aan het coalitieprogramma werken we aan een nieuwe ruimtelijke vertaling van de opgaves in het centrum. Te starten met een zogenaamd Vlekkenplan+. Een Vlekkenplan+ over het gehele centrum (Parkstraat en omgeving, omgeving Park, Vincent van Goghstraat én Berg) en op een hoger abstractieniveau dan in het eerste proces voor de Parkstraat en omgeving is gemaakt.

De gemeente neemt regie in het vervolgproces en tekent het Vlekkenplan+ zelf.

We willen de gemeenteraad om commitment hiervoor vragen en de kaders voor de (deel)ontwikkelingen met het Vlekkenplan+ laten vaststellen.

Vervolg

  • Gemeente werkt aan concept Vlekkenplan+
  • De gemeente zou graag vanuit de Vincent van Goghstraat en Berg een vertegenwoordiger willen toevoegen aan de huidige kopgroep. Het centrummanagement neemt ook deel in de nieuwe kopgroep.
  • Gemeente organiseert nieuwe stakeholdersbijeenkomst op dinsdag 17 januari om 19.00 uur in het Klooster
    • Stakeholders ontvangen van te voren het concept Vlekkenplan+
  • Gemeente koerst op besluitvorming door de gemeenteraad op donderdag 6 april
    • Stakeholders en bewoners worden geïnformeerd over mogelijke mee/inspreekmomenten bij de gemeenteraad

Centrumvisie 2010

Wensbeeld

Dorps en lommerijk, gezellig en levendig, gevarieerd en compleet, Het ‘Van Gogh village’, bereikbaar en gastvrij, niet concurrerend maar onderscheidend

Kwaliteiten

  • Historische groen- en wegenstructuur
  • Het park als verbindende schakel)

Knelpunten

  • Onderbroken winkelstructuur
  • Merkwaardige posities enkele winkels (bv. Hema)
  • Ruimtelijke kwaliteit: enkele slechte gevelbeelden en achterkanten
  • Parkhof functioneert niet goed

Visie

  • Beter functionerend centrum (winkelfunctie)
  • Ruimtelijke kwaliteit versterken
  • Oprekken winkelstructuur in zuidelijke richting zonder toevoeging programma (impliceert verplaatsing en biedt mogelijkheden voor substantiële en kwalitatieve parkeervoorzieningen)
  • Kloostertuin krijgt nieuwe functie, met name gericht op wonen
  • Met eenvoudige ingrepen verkeersstructuur versoepelen

Genoemde maatregelen

  • Hema positie aan de Parkstraat geven
  • Parkhof herontwikkelen van passage naar directe situering aan de Parkstraat (verplaatsing bestaande supermarkt)
  • Herontwikkeling locatie Schenkels (supermarkt, wonen, parkeren)
  • Herontwikkeling locatie De Smidse (supermarkt, wonen, parkeren)
  • Passief ruimte bieden aan transformatie van woningen aan de Parkstraat naar winkels

Omgevingsvisie 2021

Een levendig, aantrekkelijk en compact centrum

Compact

  • Leegstand is een bedreiging voor de aantrekkelijkheid en het functioneren
  • Het totale oppervlak aan winkels moet op termijn afnemen
  • Voor een aantrekkelijk centrum en behoud van voorzieningen is clustering wenselijk

Verblijfskwaliteit

Mogelijkheden voor ontmoeting en ontspanning dragen bij aan een aantrekkelijk centrum:

  •  
  • autoluwe en fiets- en wandelvriendelijke openbare ruimte
  • een klimaatadaptieve en natuurinclusieve inrichting, en het verduurzamen van gebouwen

Behoud cultuurhistorie

  • Gebouwde omgeving, groenstructuren en het landschap

Parkstraat e.o.

  • Dé winkelstraat van Nuenen. Het kernwinkelgebied van het centrum
  • Biedt kansen om woningen toe te voegen, m.n. kleine appartementen voor jongeren en ouderen

Omgeving Park

  • Het centrale ontmoetingspunt van Nuenen
  • De focus ligt op de verblijfskwaliteit: evenementen, wandelen, cultuur, horeca, groen en spelen
  • In de Kloostertuin worden woningen toegevoegd, dichtbij de voorzieningen

Berg

  • Verschuiving van winkels richting de Parkstraat: accent op cultuur en wonen
  • Nadruk op behoud en versterking van cultuurhistorie: met de Van Gogh monumenten, het Vincentre, de parkachtige omgeving van het Van Goghkerkje en de verbindingen met het landschap

Vincent van Goghstraat

  • Winkeloppervlakte op termijn terugbrengen door functiemenging: accent op dienstverlening en wonen
  • De aanloopstraat naar het kernwinkelgebied met de supermarkt als trekker

Bij vragen of opmerkingen kunt u contact opnemen met Jessica de Vrees of Anne Goossens via het algemene telefoonnummer 040 263 16 31.