Advies ASD over programma wonen

Datum: 26 maart 2020

Op 27 februari 2020 is het concept Programma Wonen van 6 februari in de ASD vergadering besproken met een toelichting door Geert van der Bruggen. Op basis van dit Programma, de discussies in de ASD op 27 februari en in de virtuele bijeenkomst van 26 maart heeft de ASD de volgende adviezen geformuleerd.

Korte samenvatting

De ASD waardeert de actieve rol die de Gemeente op zich wil nemen om de komende jaren het woningaanbod in Nuenen beter aan te passen aan de woningvraag. De redelijk vrijblijvende houding uit het verleden, waarbij vooral derden de keuze van woningtypen bepaalden, wordt, terecht, omgebogen.

De belangrijkste adviezen van de ASD zijn:

Een beter inzicht dat voor wonen de beschikbaarheid van woningen alleen onvoldoende is. Betaalbaarheid en de beschikbare zorg bij senioren zijn minstens zo belangrijk.
Een beter zicht op de verantwoordelijkheid van de Gemeente voor haar inwoners.
Meer en gericht aandacht voor starters en 1 en 2 persoons huishoudens, veelal in de relatief afwezige leeftijdsgroep 18-45 jaar, opdat ook zij een geschikte en betaalbare woning kunnen vinden.
Meer aandacht voor sociale woningbouw en vrije sector huren.
Meer hoger bouw in en rond de centra met voorzieningen.

Inleiding

Het Programma Wonen van 6 februari, verder afgekort tot de nota, geeft een heldere, toekomstgerichte visie op het wonen in Nuenen. Met behulp van een extern bureau zijn de huidige cijfers en de te verwachten trends in kaart gebracht en wordt verder gekeken dan uitsluitend het domein wonen. Het is een goede, leesbare en bruikbare bouwsteen voor de omgevingsvisie en – plannen. Volgens de ASD kan de waarde verder toenemen door aandacht te geven aan de volgende opmerkingen, vragen en adviezen.

Wonen is onderdeel van een keten

Met de gewenste transformatie en de komst van de omgevingswet kan een overheid haar doelen alleen nog halen door de problemen integraal te benaderen en te helpen oplossen. De nota heeft daarom invloed op en ondervindt beïnvloeding van andere domeinen, bijvoorbeeld gezondheid,
sociaal domein en mobiliteit. Als bijvoorbeeld de Gemeente alleen focust op woningbouw, maar niet ook op digitaliseren en samenwerken in de zorg, dan is dat onvoldoende om zelfstandig wonen voor ouderen mogelijk te maken.1) Woningen die onbetaalbaar blijven voor een doelgroep, lossen niet
hun woonprobleem op.2) Advies: Benadruk nog meer en laat nog beter zien dat de nota een onderdeel vormt van een keten die, alleen in onderlinge samenhang, kan bijdragen aan voor de inwoners geschikt wonen.

Rol, taak en verantwoordelijkheden van de Gemeente bij wonen

Het is een gemeenschappelijke belang om een toekomstgerichte en betrokken gemeente te willen zijn. Iedereen in Nuenen heeft baat als de bestaande ongelijkheid tussen inwoners minder wordt. Er is dan minder onrust, meer veiligheid en er zijn minder onderlinge tegenstellingen. Dat heeft gevolgen voor de Gemeente EN de inwoners. In de nota worden veel uitspraken gedaan over de gewenste rol van de Gemeente, maar minder over de wettelijke taken.

Advies: Benoem en formuleer de rol, de taak en de wettelijke verantwoordelijkheden van de Gemeente. Dan is het duidelijk of een actie een verplichting is of een eigen keuze. De verplichting kan worden gecontroleerd, de eigen keuze is politiek bepaald. Die kan en moet worden afgewogen t.o.v. andere wensen. Formuleer ook expliciet de instrumenten die de Gemeente kan gebruiken om haar doelen te bereiken.

Heterogeniteit van inwoners

Veel inwoners in Nuenen zijn financieel sterk en/of kunnen uitstekend voor zichzelf opkomen en doen en willen dat ook. Anderen hebben moeite met hun plaats in de maatschappij, hun inkomen, met het voor zichzelf opkomen en met de van hen gevraagde participatie. Zonder hulp redden ze het niet.

Advies: Ook al trekt de Gemeente zich terug en moeten de inwoners het, binnen de gestelde regels, zelf uitzoeken, er blijft de verantwoordelijkheid voor de Gemeente ook de zwakkeren te blijven (laten) ondersteunen. Naast het stimuleren van gewenste activiteiten is er ruimte, en voor sommige inwoners, behoefte, aan een coördinerende en uitvoerende rol van de Gemeente. De inwoners zijn zelf aan zet, maar de Gemeente blijft, o.i., verantwoordelijk dat de inwoners ook kunnen participeren.

De arbitragerol van de Gemeente tussen inwoners verdwijnt, in principe, na de invoering van de omgevingswet. Als we zaken aan de markt overlaten is dat in het voordeel van de rijken. Voor de mensen die net beginnen met werken of niet vermogend zijn of voor het eerst gaan samenwonen moet de gemeente borgen dat zij inderdaad gelijke rechten hebben.

Advies: Schrijf de plannen en de regels in deze nota zodanig, dat alle inwoners gelijke rechten hebben.

Woningconversie

Ouderen willen niet graag hun woning verlaten en als dat al noodzakelijk is, dan wel graag in dezelfde buurt blijven wonen. Splitsing van deze woningen kan dan tegemoet komen aan de wensen naar kleinere en levensloopbestendiger woningen voor deze ouderen en/of starters. Misschien kunnen de corporaties in deze een rol gaan spelen.

Advies: Overweeg of de Gemeente een actieve rol kan spelen bij het opkopen van deze woningen en het (laten) verbouwen of dat de Gemeente actief private partijen stimuleert en/of faciliteert die de conversie ter hand te nemen.

Jong volwassenen (18-45 jaar)

In de bevolkingspiramide van Nuenen, vergeleken met die van Zuidoost Brabant, valt op dat de leeftijdsgroep 20-45 jaar relatief klein is. Studie in een andere stad is een gedeeltelijke verklaring, maar niet voor de hele groep, waaronder veel starters en 1 en 2 persoons huishoudens. Voor de toekomstbestendigheid van Nuenen is het belangrijk dat ook zij een geschikte en betaalbare woning kunnen vinden. De keuze om ook voor deze groep woningen beschikbaar te maken onderschrijven we volledig. Betaalbare starterswoningen zijn dan een optie, mits ze ook voor de volgende eigenaar betaalbaar blijven. Zonder maatregelen lukt dat waarschijnlijk niet. Dan wordt de woning weer onttrokken aan de doelgroep. Wat is de meest effectieve manier om dat tegen te gaan? De nota doet het voorstel van een anti-speculatiebeding met verplicht langer wonen. Omstandigheden kunnen dat onmogelijk maken. Vraag: Is erfpacht dan een beter idee?

Analyse woningvoorraad

Nuenen heeft relatief veel koopwoningen. Vaak wordt dat als voordeel gezien omdat eigenaren, in principe, meer baat hebben bij een leefbare omgeving dan huurders. In Nederland, en in veel andere landen, is daarom het eigen woning bezit door de overheid sterk aangemoedigd met financiële stimulansen. Toch worden ook de nadelen merkbaar. Ondanks veel subsidies (renteaftrek) was en is er schaarste en zijn de woningen financieel onbereikbaar geworden voor starters. De kloof tussen woningeigenaren en starters is vrijwel onoverbrugbaar. Woningeigenaren zullen zich zeer sterk verzetten tegen maatregelen die hun directe leefomgeving, in hun ogen, aantasten. De status quo overheerst, noodzakelijke veranderingen zijn lastig door te voeren of vrijwel niet mogelijk. Corporaties wordt gevraagd sociale huurwoningen te bouwen. De stimulans voor vrije sector huurwoningen is minder duidelijk zichtbaar. Gevolg: inflexibiliteit overheerst, ongelijkheid blijft in stand en/of groeit en er is minder bereidheid tot verhuizen voor werk of een, gezien de leeftijd, beter aangepaste woning.

Advies: Faciliteer niet alleen eigen woningbezit, zoals de afgelopen tientallen jaren, maar bevorder ook de sociale woningbouw en de vrije sector huurwoningen.

Sociale woningbouw

Het streven is 30% sociale woningbouw (huur, koop) voor nieuwe woningen. Dat is de Gemeente nog niet eerder gelukt. Vraag: Wat gaat de Gemeente anders doen opdat deze wens nu wel wordt gerealiseerd? Kan dat nog in de plannen voor Nuenen West, de voorlopig laatste grote uitbreiding?

Scheefhuren

Scheefhuren onttrekt woningen voor de doelgroep en beperkt de doorstroming. Suggestie: Ontwikkel beleid op scheefhuren en zorg dat mensen hiervan op de hoogte zijn. Als een woningbouwcorporatie direct zorgt of via anderen laat zorgen voor aanbod van huurwoningen in de vrije sector, dan kan mensen in de sociale woningbouw iets worden geboden als ze scheef wonen en wordt de doorstroming verbeterd.

Hogere bevolkingsdichtheid in de centra

Er is bij velen, o.a. jongeren en ouderen, een sterke vraag naar wonen in de nabijheid van voorzieningen. Om zoveel mogelijk inwoners ter wille te kunnen zijn is grond-gebonden bouwen in en rond de centra met voorzieningen af te raden. Hoger-bouw met een hogere bevolkingsdichtheid biedt de mogelijkheid tot een gebied met meer activiteiten, meer voorzieningen, meer levendigheid en frequent openbaar vervoer. Zowel overdag als ’s avonds kunnen daar dan meer mensen gebruik van maken. Er zijn veel geslaagde voorbeelden van centra met hoger bouw.

Advies: Accepteer en stimuleer dat hoger bouw het uitgangspunt wordt voor de centra (o.a. centrum, Kernkwartier).

Onderbouwing

De onderbouwing van de nota is gebaseerd op de Woonopgavekaart 2018, gebaseerd op gegevens van voor 2018. Dit cijfermateriaal houdt nog geen of onvoldoende rekening met de (honderden) arbeidsmigranten, het recht van vrije vestiging en de regionaal geldende urgentieregeling. Deze aantallen zijn te groot om te negeren. Ook de trends uit het rapport 1) en 2) worden niet merkbaar gebruikt.

Advies: De genoemde trends gebruiken en zodra redelijke schattingen beschikbaar zijn van nu nog onbekende gegevens, deze wel vermelden en ook verwerken.

Baatbelasting

Baatbelasting is een belasting voor een voorziening die de Gemeente treft. Als het gasnet moet worden gereduceerd dan is dat, in principe, een zaak voor de lokale netbeheerder en niet van de Gemeente. Het lijkt niet redelijk, en wettelijk twijfelachtig, dat een Gemeentelijke baatbelasting kan worden opgelegd aan inwoners die niet meedoen met een gewenste transitie.

Advies: Kijk welke maatregelen wel kunnen worden gebruikt om woningeigenaren te verleiden (carrot) of te ontmoedigen (stick) om mee te doen met de gewenste energietransitie. 2).

Loten

Loten maakt een wachtrij niet korter en negeert de lengte van de wachttijd van de ingeschrevenen. Het is geen oplossing voor lang wachten, wel verandert het de voorspelbaarheid van de wachttijd in onvoorspelbaarheid. Vraag: Waarom is loten een betere strategie om de wachttijd te reduceren dan de tot nu toe gehanteerde wachtrij op basis van inschrijftijd?

Nieuwe ontwikkelingen

Advies: De nota wordt breder als ook expliciet aandacht wordt gegeven aan de ontwikkeling van tiny houses en woongroepen.

Geraadpleegde literatuur

Oud en wonen in 2030, rapport Commissie Toekomst zorg thuiswonende ouderen, 15 januari 2020.
Wonen en gevoelens van onbehagen, PlanBureau Leefomgeving, 12 maart 2020.